ทุกคนคงเคยได้ยินเรื่องการขายฝากที่ดินกับการจำนองที่ดินกันมาบ้างแล้ว แต่หลายคนที่เดียวที่สับสนและเข้าใจผิดเกี่ยวกับการขายฝากและการจำนอง วันนี้เราจะมาดูกันว่าอะไรคือขายฝาก อะไรคือจำนอง และการขายฝากกับการจำนองแตกต่างกันอย่างไร
.
 ขายฝาก คืออะไร
.
ขายฝาก คือ สัญญาซื้อขาย ซึ่งมีข้อตกลงว่าผู้ขายมีสิทธิที่จะไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากนั้นคืนตามกำหนดระยะเวลาที่ตกลงกันในสัญญาหรือที่กฎหมายกำหนด ซึ่งต้องไม่เกิน ๑๐ ปี โดยผู้ขายมีสิทธิขอขยายระยะเวลาไถ่คืนกี่ครั้งก็ได้ แต่ต้องไม่เกิน ๑๐ ปี และราคาสินไถ่จะตกลงกันไว้เท่าใดก็ได้ แต่จะเกินกว่าร้อยละ ๑๕ ของราคาที่ขายฝากที่แท้จริงไม่ได้ ถ้าเกินต้องลดลงเหลือราคาขายฝากบวกอีกร้อยละ ๑๕
.
ดังนั้น เมื่อตกลงขายฝากกันแล้ว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ขายฝากจะตกแก่ผู้ซื้อฝากทันที ทำให้ผู้ซื้อฝากเป็นเจ้าของทรัพย์ที่ขายฝากทันที เพียงแต่มีข้อตกลงว่าเมื่อครบระยะเวลาขายฝาก แล้วผู้ขายฝากนำเงินสินไถ่ตามข้อตกลงมาชำระแก่ผู้ซื้อฝาก และผู้ซื้อฝากต้องโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นคืนให้แก่ผู้ขายฝากไป
.
แต่ถ้าผู้ขายฝากไม่มาไถ่ทรัพย์นั้นคืนภายในกำหนด หรือชำระสินไถ่ไม่ครบ ทรัพย์นั้นก็จะตกเป็นของผู้ซื้อฝากอย่างสมบูรณ์ทันที ทั้งนี้หากเป็นการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ยังต้องมีเงื่อนไขพิเศษตามกฎหมายต่างหากอีก อันผู้ซื้อฝากและผู้ขายฝากต้องปฏิบัติเพิ่มเติมอีก
.
 จำนอง คืออะไร
.
จำนอง เป็นสัญญาที่ตกลงว่าจะนำอสังหาริมทรัพย์มาตราไว้เป็นประกันการชำระหนี้ หากหนี้ประธานไม่ได้รับการชำระ
.
จึงเห็นได้ว่าสัญญาจำนองนั้นไม่อาจจะทำขึ้นเป็นสัญญาเดี่ยว ๆ ได้ ต้องมีสัญญาประธานที่เป็นหนี้หลักเกิดขึ้นมาก่อน เช่น สัญญากู้ยืมเงิน, สัญญาเช่าซื้อ เป็นต้น แล้วเพื่อให้เจ้าหนี้มั่นใจในการเข้าทำสัญญา ลูกหนี้จึงยอมทำสัญญาจำนองขึ้นเป็นหลักประกันการชำระหนี้ตัวหลักอีกสัญญาหนึ่ง ซึ่งทรัพย์ที่จำนองนั้นยังไม่ตกเป็นของเจ้าหนี้ จนกว่าจะผิดนัดชำระหนี้หลักเสียก่อน แล้วเจ้าหนี้ฟ้องบังคับจำนอง ทรัพย์ที่จำนองจึงจะถูกนำไปขายทอดตลาดมาชำระหนี้ได้
.
 ข้อแตกต่าง ขายฝาก vs จำนอง
.
๑. ขายฝาก ทรัพย์ที่ขายฝากตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที จนกว่าจะมีการไถ่ แต่จำนอง ทรัพย์จำนองยังเป็นของผู้จำนอง จนกว่าจะถูกศาลพิพากษาให้บังคับทรัพย์จำนองขายทอดตลาด
.
๒. ขายฝากเป็นสัญญาประธาน ทำได้เดี่ยว ๆ แต่จำนองเป็นสัญญาอุปกรณ์ ต้องมีสัญญาหนี้ประธานกันเสียก่อน จึงจะทำสัญญาจำนองเป็นหลักประกันอีกชั้นหนึ่ง
.
๓. ขายฝาก ทำได้กับทั้งสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์ แต่จำนอง ทำได้แต่กับอสังหาริมทรัพย์ กับสังหาริมทรัพย์พิเศษ เช่น เรือ แพอาศัย สัตว์พาหนะ รถยนต์ เครื่องจักร
.
 สิ่งที่เหมือนกันของ ขายฝาก vs จำนอง
.
ในกรณีขายฝากอสังหาริมทรัพย์ และจำนอง ต้องไปทำการจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ที่ดิน บนสารบัญหลังโฉนดที่ดินเท่านั้น สัญญาทั้งสองจึงจะสมบูรณ์ มิฉะนั้นตกเป็นโมฆะ ดังนั้น การที่นำโฉนดที่ดินไปมอบให้ผู้ซื้อฝากหรือผู้รับจำนองยึดถือไว้นั้น ไม่เป็นการขายฝากหรือการจำนองที่สมบูรณ์ตามกฎหมาย อันเป็นเรื่องที่ประชาชนทั่วไปมักจะเข้าใจผิดเป็นจำนวนมาก
.
 สรุป
.
ขายฝาก กับ จำนองนั้นมีลักษณะบางอย่างที่คล้ายกัน แต่เมื่อดูองค์ประกอบทั้งหมดแล้วจะเห็นได้ว่ามีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน ก็หวังว่าเนื้อหานี้จะทำให้ผู้อ่านได้เข้าใจความเหมือนและความแตกต่างของทั้งสองสัญญานี้ เพื่อเป็นประโยชน์ในการนำไปใช้ในชีวิตประจำวันกันต่อไปครับ
.
╔═══════════╗
 ปัญหาเกี่ยวกับคดีความอยากได้คำตอบเพื่อหาทางออก ปรึกษากับทนายความของเราแบบรวดเร็วทันใจ ไม่ว่าจะคดีเล็ก หรือคดีใหญ่ สามารถ inbox มาปรึกษาได้ ทนายออนไลน์ยินดีรับคำปรึกษาจากทุกท่าน
╚═══════════╝